Cannabis et immobilier : des intérêts contradictoires

Qu’on soit locataire, propriétaire, acheteur ou vendeur, les conséquences de la légalisation du cannabis sur le marché immobilier ne sont pas à prendre à la légère.

Faisons un tour d’horizon des principales questions que chacun est en droit de poser.

Combien de plants de cannabis a-t-on le droit de cultiver dans son logement?

La loi fédérale (C-45) stipule que l’on peut cultiver quatre plants par logement depuis le 17 octobre 2018. Il est bien dit «par logement», non «par personne». Cultiver plus de quatre plants est donc une activité illégale, répréhensible par la loi.

Quel est l’impact de la culture du cannabis sur les habitations?

Les médias se sont souvent fait l’écho de maisons contaminées par la culture de cannabis. Des conditions propices à la croissance des plants, telles qu’une température de 25 à 28 degrés combinée avec un fort taux d’humidité, peuvent entraîner une pourriture des matériaux de construction et la prolifération de moisissures sur les murs et les sols.

L’utilisation intensive d’engrais et de pesticides peut aggraver les risques sanitaires. Les odeurs, enfin, sont susceptibles d’imprégner tous les revêtements extérieurs, sols, plafonds, moquettes, rendant le logement inhabitable par de futurs occupants.

Est-ce que la culture d’un à quatre plants dans un logement va avoir les mêmes effets? Je n’ai pas la réponse à cette question, mais on peut estimer, en toute logique, qu’on n’est pas à l’abri de risques d’insalubrité, particulièrement dans les petits logements mal ventilés.

Est-ce qu’un proprio peut empêcher un locataire de cultiver ou fumer du cannabis dans son logement?

Il est tout à fait possible qu’un bailleur puisse interdire toute forme de culture et de consommation de tabac, cannabis ou autres substances dans un logement.

Les raisons invoquées sont multiples: risques de santé pour les autres occupants dans le cas d’un immeuble, risques accrus de feu dans le logement, dégradations des lieux à cause de la fumée, difficultés à relouer le logement ultérieurement, etc…

Il est fortement recommandé que cette provision soit incluse dans le bail afin d’éviter tout malentendu.

Est-ce que le conseil d’administration d’un condo a le droit d’interdire aux occupants de cultiver ou fumer du cannabis?

Tout d’abord, il est utile de rappeler qu’il est interdit de fumer dans les espaces communs d’un condominium, qui incluent (et beaucoup de gens l’ignorent) les terrasses et les balcons des appartements. Ce ne sont pas des espaces privés.

Rappelons également que la cigarette est malheureusement la cause de nombreux incendies, déclenchés par des fumeurs irresponsables qui balancent leurs mégots de cigarette par la fenêtre.

Les conseils d’administration d’immeubles, qui gèrent déjà les litiges entre fumeurs de tabac et résidents non-fumeurs, doivent maintenant jouer les arbitres vis-à-vis de la culture et la consommation de cannabis. Autant dire que leur rôle n’est pas simple!

On peut présumer que de plus en plus de conseils d’immeubles vont amender leur règlement intérieur pour réglementer cette pratique. Il est probable que certains immeubles décident tout simplement de bannir tabac et cannabis récréatif pour en faire des environnements «sans fumée».

Achat d’un logement: quelles sont les précautions à prendre?

L’achat d’un logement représente pour la plupart d’entre nous l’investissement le plus important de toute une vie. Comme il n’existe pas de registre central recensant les habitations ayant servi à la culture illégale de cannabis, il faut donc agir avec prudence et s’entourer de professionnels qualifiés.

1. Faire des recherches en ligne en tapant l’adresse du logement, consulter les registres de la police ou des municipalités, interroger le voisinage.

2. S’informer au sujet du cannabis n’est pas différent que de s’informer sur l’état du bien immobilier qu’on veut acheter.

Pour rappel, il est conseillé de faire une inspection avant tout achat. Avec l’aide d’un inspecteur, on sera attentif en particulier à repérer toutes traces de moisissures, à inspecter le panneau électrique (présence de branchements électriques pour alimenter des lampes chauffantes), ainsi que le système de ventilation.

Peut-on constater des traces circulaires suspectes sur le plancher laissées par les pots de culture, la présence d’attaches sur les murs ayant servi à faire tenir les plants?

3. En cas de doute, faire des prélèvements sur les murs et les sols, ainsi que des tests d’air, et les envoyer pour analyse.

4. Au moment de faire la proposition d’achat, il est recommandé de se faire aider d’un agent immobilier expérimenté qui saura inclure les garanties et conditions nécessaires.

5. Enfin, si l’achat concerne un appartement dans un condominium et que vous souhaitez cultiver/consommer du cannabis, renseignez-vous sur vos droits en consultant le règlement intérieur. Mais gardez en mémoire que celui-ci peut changer dans le futur.

Quelles sont les responsabilités du vendeur?

Pour répondre à cette question, il est important de définir les notions de «vices apparents» (visibles à l’œil nu) et de «vices cachés» (non apparents).

Si la culture de cannabis a endommagé les lieux au point que le logement n’est pas vivable, mais que les dommages ne sont pas visibles au moment de l’inspection par exemple, on peut estimer que c’est un vice caché qui doit être déclaré par le vendeur. La non-divulgation de l’information peut alors exposer le vendeur à une action en justice de la part de l’acheteur.

Si l’habitation a été utilisée pour cultiver du cannabis, mais qu’elle n’est pas endommagée, le vendeur n’a pas l’obligation de divulguer l’information à l’acheteur.

À la découverte de cette information, l’acheteur peut estimer que son logement porte dorénavant un stigmate et demander des dommages et intérêts au vendeur pour compenser ce préjudice. Il est fort probable que le tribunal ne donnera pas raison à l’acheteur, compte tenu des précédents jugements.

Nombreux litiges en perspective

Vous l’aurez compris: locataires, propriétaires, acheteurs et vendeurs… leurs intérêts divergent lorsqu’il est question de culture et consommation de cannabis. Il y a fort à parier que les cours de justice vont être amenées à arbitrer de nombreux litiges dans les mois et années à venir!