Les charges communes d’un condo : évitez les mauvaises surprises

Faites-vous partie des 45% d’heureux propriétaires qui venez d’acheter un condominium cet été à Toronto? Si tel est le cas, vous vous êtes nécessairement poser cette question à un moment donné: «c’est quoi ces condo fees ou charges communes que je dois payer chaque mois auprès du gestionnaire de mon immeuble?

Lorsqu’on achète un appartement ou une maison faisant partie d’un condominium, vous devenez le propriétaire d’une partie privée – votre logement – mais également acquérez un intérêt proportionnel des parties communes de l’immeuble.

Il est donc primordial de connaître le montant des charges mensuelles, et ce qu’elles incluent.

Entretien de l’immeuble

Les charges de copropriété ou charges communes permettent d’assurer l’entretien de l’immeuble et de couvrir les dépenses liées aux services offerts dans l’immeuble.

Beaucoup de tours à Toronto offrent une large palette de services, allant du concierge 24h sur 24, aux salles de gym et de réception, ou encore piscine… Vous vous en doutez, plus l’offre de services est large et plus leur fonctionnement et entretien coûte cher.

Conseil : Au moment d’acquérir un condo, identifiez les services qui vous semblent importants. Ce n’est pas parce que vous ne mettrez jamais les pieds dans la salle de gym ou dans la piscine que vous n’aurez pas à payer les charges afférentes.

Eau, chauffage, électricité

Il y a de grandes chances que les charges communes incluent l’eau, le chauffage ou encore la police d’assurance de l’immeuble, calculées selon votre intérêt proportionnel.

Mais avez-vous vérifié si l’électricité de votre logement est comprise également?

Ou que le système de chauffage et de climatisation de votre appartement n’est pas loué auprès d’une compagnie tierce?

De plus en plus d’immeubles équipent les logements de compteurs individuels. Conséquence, vous payez moins de charges communes mensuelles, mais devez régler directement votre facture de chauffage ou d’électricité auprès du fournisseur de services.

Conseil : Chaque immeuble fonctionne de manière différente, soyez donc vigilant à bien identifier ce qui est inclus ou non dans les charges communes car sinon, vous aurez à payer ces frais en plus.

Fonds de réserve

Peut-être ne le saviez-vous pas mais une partie des charges communes mensuelles est affectée à un fonds de réserve.

C’est une obligation que doivent respecter tous les condominiums en vue de couvrir les gros travaux de rénovation qu’il faudra inévitablement entreprendre au fur et à mesure que l’immeuble vieillit.

Conseil : au cours du processus d’achat, demandez au vendeur de vous fournir l’état financier du fonds de réserve et le dernier rapport d’étude, qui doit être fait tous les 3 ans. Si le fonds de réserve est insuffisant, vous pourriez être amenés à voir vos charges communes augmenter de façon significative, selon l’âge et l’état de l’immeuble.

Augmentation des charges communes

Parlons justement de l’augmentation des charges… Y a-t-il une règle?

Le bon sens voudrait que la hausse suive plus ou moins l’inflation. Dans les faits, on constate que les charges communes de beaucoup de condominiums augmentent bien plus vite que le coût de la vie, de l’ordre de 4 à 6%.

En cause? Des matériaux de construction de mauvaise qualité, des parties communes qui se détériorent plus vite à cause de résidents peu attentionnés, un manque de rigueur ou de compétence de l’équipe chargée d’administrer la copropriété.

Conseil : privilégiez l’achat d’un logement dans un immeuble bien géré et bien entretenu au quotidien. À terme, votre bien immobilier gagnera en valeur au moment de la revente.

Posez des questions

Bien choisir son logement, c’est comprendre comment fonctionnent les charges communes du condominium. Alors, avant de conclure votre achat, sachez poser les bonnes questions!