Le HPI : un bon indicateur pour suivre l’évolution des prix de l’immobilier

Chaque mois, les journaux se font l’écho des tendances du marché immobilier du Grand Toronto, reprenant en tout ou en partie des analyses communiquées par TREB, le Toronto Real Estate Board.

Alors que le marché immobilier du Grand Toronto a enregistré un net ralentissement en nombre de transactions sur l’année 2018 par rapport à 2017, on peut lire parfois des analyses contradictoires sur l’évolution des prix de vente.

Pour suivre la tendance des prix des logements, le TREB a créé deux indicateurs, le premier étant le «prix moyen vendu MLS», le second étant le «MLS Home Price Index» ou HPI.

Mode de calcul du prix moyen

Un prix moyen est calculé de la façon suivante: c’est la somme des valeurs d’acquisition des logements vendus au cours d’un mois donné, divisée par le nombre de logements vendus au cours du même mois.

On peut appliquer la même formule mathématique pour un type de logement (prix moyen des maisons individuelles par exemple) ou pour un quartier (prix moyen tous logements confondus à Rosedale) ou en combinant les deux paramètres.

Ainsi, le prix moyen des maisons individuelles vendues à Rosedale au cours du mois d’octobre 2018 s’est établi à 2 673 000 $. Il était de 3 414 450 $ en octobre 2017, soit une baisse de 21,70% sur un an.

Valeur-référence

Il y a de grandes chances que vous soyez moins familiarisé avec le second indicateur.

Le HPI est un indice qui a été construit à partir de données statistiques, avec pour objectif de suivre la vraie valeur d’un bien immobilier type dans un marché spécifique. C’est ce qu’on appelle un «benchmark», ou encore une valeur-référence.

Ces valeurs-références peuvent se décliner par type de logement et par quartier. Ainsi, la valeur-référence d’une maison individuelle dans le quartier de Rosedale s’établit aujourd’hui, selon TREB à 1 769 900 $, en hausse de 8,80% sur un an.

Que doit-on alors en conclure? Le marché des maisons individuelles à Rosedale a-t-il chuté de 20% ou bien a-t-il progressé de presque 9% sur un an?

Prix moyen et vrai prix

L’indicateur «prix moyen» ne reflète pas la vraie évolution des prix.

Dans le quartier de Rosedale, il s’est vendu en octobre 2018 moins de maisons de grand standing qu’en octobre 2017. Mathématiquement, la valeur moyenne a baissé. Pour autant, on ne peut en conclure que le marché des maisons a chuté de 20%.

Ce qui est vrai pour Rosedale l’est en fait pour beaucoup de quartiers de Toronto et de sa banlieue. Il s’est vendu 50% de moins de logements dont la valeur est égale ou supérieure à 2 millions $ entre janvier et octobre 2018 par rapport à janvier-octobre 2017. Les prix moyens ont donc mathématiquement baissé en de nombreux endroits.

L’indicateur HPI permet de donner une réalité plus juste de la tendance des prix de vente, ceci pour chaque segment de marché: maison individuelle, maison jumelée, maison à un étage, maisons à 2 étages, appartements etc…

Les statistiques HPI

Vous pouvez accéder aux tableaux HPI en cliquant ici.

Si vous envisagez d’acheter ou de vendre un logement prochainement, prenez le temps de bien vous informer et de vous entourer de professionnels qui sauront vous guider au mieux de vos intérêts.